La Nueva Tributación sobre el Alquiler y la Venta de Inmuebles por Personas Físicas: Desafíos y Estrategias tras la Reforma Tributaria

1. Un Nuevo Capítulo en la Tributación Inmobiliaria

La reforma tributaria de 2025, implementada por la Ley Complementaria nº 214, rediseñó las bases de la tributación sobre bienes y servicios en Brasil. Entre los diversos cambios, uno de los más impactantes recae sobre las operaciones de alquiler y venta de inmuebles realizadas por personas físicas, que pasan, en determinadas situaciones, a estar alcanzadas por el Impuesto sobre Bienes y Servicios (IBS) y la Contribución sobre Bienes y Servicios (CBS).

Tradicionalmente, el arrendamiento y la enajenación de inmuebles estaban fuera del ámbito de los tributos al consumo. El ISS no incidía sobre el alquiler, y la venta de inmuebles solo era gravada por el ITBI, cuando implicaba una transferencia onerosa de propiedad. Con el nuevo modelo de IVA dual (IBS + CBS), la legislación amplió el alcance de la tributación, incluyendo también operaciones que involucren bienes materiales y derechos, lo que abarca expresamente las actividades inmobiliarias desarrolladas de manera habitual.

Este cambio afecta directamente a los inversionistas, emprendedores y gestores patrimoniales, quienes deberán reevaluar sus estructuras y estrategias de actuación en el mercado inmobiliario para evitar sorpresas fiscales y optimizar la carga tributaria.

2. Cuándo una Persona Física Pasa a Ser Contribuyente de IBS y CBS

La Ley Complementaria nº 214/2025 establece criterios objetivos para definir cuándo una persona física pasa a ser considerada contribuyente regular de estos nuevos tributos. En términos generales, la clasificación depende de la magnitud y la frecuencia de las operaciones realizadas, teniendo en cuenta tanto el volumen de ingresos obtenidos como el número de inmuebles involucrados.

Alquiler de Inmuebles

La persona física que obtenga ingresos anuales por alquiler superiores a R$ 240.000 y arriende más de tres inmuebles simultáneamente será considerada contribuyente de los tributos sobre bienes y servicios. Ambos criterios deben cumplirse para que surja la obligación.

El límite de R$ 240.000 —equivalente a un promedio mensual de R$ 20.000— será actualizado mensualmente conforme al índice IPCA, según lo dispuesto expresamente por la ley. Esta actualización automática demuestra la intención del legislador de mantener el parámetro ajustado a la inflación y a la realidad del mercado.

En términos prácticos, esta nueva clasificación significa que el alquiler, antes considerado solo como una forma de renta patrimonial, pasa a ser visto como una actividad económica cuando se ejerce en escala relevante o de manera sistemática.

Venta de Inmuebles

En cuanto a las operaciones de venta, la ley establece que la persona física que venda más de tres inmuebles en un mismo año pasa a ser considerada contribuyente de IBS y CBS, independientemente del valor involucrado.

Sin embargo, existe una limitación temporal importante: solo los inmuebles adquiridos hace menos de cinco años se incluyen en este cómputo. El objetivo es diferenciar las ventas ocasionales —típicas de reorganizaciones patrimoniales— de las actividades de reventa o incorporación que revelan un carácter empresarial.

En el caso de inmuebles construidos por el propio titular, el tratamiento es aún más estricto: si el contribuyente construye y vende más de un inmueble en un período inferior a cinco años, también estará alcanzado por la tributación. Se entiende que esta práctica caracteriza una actividad productiva, y no una simple administración de patrimonio.

3. Operaciones Realizadas Durante el Mismo Año y la Habitualidad de la Actividad

Además del análisis histórico, la legislación también considera la situación en el ejercicio corriente.Es decir, si durante el año los ingresos provenientes de alquileres superan los R$ 288.000 —equivalentes al 20% por encima del límite de referencia—, la persona física pasa a ser automáticamente clasificada como contribuyente, incluso si no alquiló más de tres inmuebles.

De la misma forma, la venta de más de tres unidades dentro del mismo año, o la comercialización de más de un inmueble construido por el propio titular, son suficientes para que la operación sea gravada.

Este análisis refuerza la lógica de que el criterio relevante no es solo el volumen financiero, sino también la habitualidad y la naturaleza económica de la operación. La reforma, por lo tanto, aproxima la tributación de las personas físicas que actúan en el sector inmobiliario a la lógica empresarial aplicada a las personas jurídicas.

4. El Alquiler por Temporada y la Equiparación al Sector Hotelero

Uno de los puntos más sensibles de la nueva legislación es la equiparación del alquiler por corta temporada —aquel con duración de hasta 90 días— a los servicios de hospedaje.

Según el texto de la Ley Complementaria nº 214, el alquiler temporal de inmuebles residenciales será tratado de la misma forma que el servicio hotelero, sujetando al arrendador persona física al IBS y al CBS, independientemente de la cantidad de inmuebles o del valor obtenido.

Esta regla afecta directamente a los propietarios que utilizan plataformas digitales de hospedaje, como Airbnb y similares, consolidando la tendencia hacia la formalización y tributación de la economía colaborativa. La habitualidad en el alquiler de corta duración pasa, por tanto, a tener un tratamiento tributario similar al de las empresas del sector turístico y hotelero.

5. Efectos Económicos y Estrategias de Gestión Patrimonial

Los cambios introducidos por la reforma tributaria exigen que las personas físicas adopten una nueva forma de organizar y administrar sus activos inmobiliarios. El impacto no es solo fiscal, sino también estratégico y operativo.

Empresarios e inversionistas deben evaluar si mantener los inmuebles a nombre personal sigue siendo la opción más ventajosa, o si ha llegado el momento de estructurar una holding patrimonial.

La constitución de una persona jurídica específica para centralizar las operaciones inmobiliarias puede ofrecer ventajas como:

·       Mejor control contable y fiscal de los ingresos y gastos;

·       Aprovechamiento de créditos de IBS y CBS sobre adquisiciones y servicios relacionados con la actividad;

·       Facilidad en la gestión sucesoria y patrimonial, reduciendo riesgos y burocracia futura.

No obstante, esta decisión debe estar precedida de una planificación jurídica y tributaria detallada, teniendo en cuenta el perfil de cada operación, el número de inmuebles involucrados y los objetivos del inversionista.

Asimismo, resulta indispensable mantener registros organizados y actualizados, tanto para comprobar el origen y la naturaleza de los ingresos como para demostrar que la actividad no supera los límites que caracterizan la incidencia del IBS y del CBS.

La falta de documentación adecuada puede generar fiscalizaciones y sanciones, especialmente en un escenario en el que la Receita Federal tiende a intensificar el cruce de datos patrimoniales y financieros.

6. El Papel de la Asesoría Jurídica Preventiva

En un contexto de creciente complejidad, el apoyo de profesionales especializados se vuelve esencial. La asesoría jurídica preventiva permite evaluar de forma anticipada la clasificación tributaria de cada operación e identificar oportunidades legales de optimización fiscal.

El acompañamiento cercano de abogados tributaristas y contadores también ayuda a evitar clasificaciones indebidas que puedan derivar en fiscalizaciones, multas o restricciones futuras.

La actuación preventiva, por lo tanto, debe entenderse no solo como una protección, sino como parte de la gestión estratégica del patrimonio, especialmente para empresarios y familias con portafolios inmobiliarios diversificados.

7. Consideraciones Finales

La inclusión de las operaciones inmobiliarias dentro del campo de incidencia del IBS y del CBS representa un nuevo marco regulatorio para el sector. La figura del inversionista persona física, antes alejada de las obligaciones tributarias típicas de las empresas, pasa ahora a ser vista bajo una óptica empresarial, con las exigencias propias de un contribuyente activo del sistema.

Comprender las nuevas reglas, los límites de clasificación y las oportunidades de planificación no es solo una cuestión de cumplimiento legal, sino de inteligencia financiera.

El futuro de la gestión patrimonial inmobiliaria en Brasil será cada vez más técnico y estratégico. Aquellos que adopten una postura proactiva, con planificación jurídica y tributaria continua, estarán mejor posicionados para enfrentar el nuevo escenario con seguridad, previsibilidad y sostenibilidad a largo plazo.