Gastos condominiales vs. alienación fiduciaria: riesgos y consecuencias para el mercado inmobiliario y empresarial

En el contexto empresarial e inmobiliario, la garantía de crédito hipotecario o de financiamiento habitacional suele asentarse en la figura de la alienación fiduciaria. Este instrumento, regulado por la Ley 9.514/1997 y el Código Civil, establece que el inmueble — aunque dado en garantía — permanece, en principio, bajo la posesión directa del deudor fiduciante hasta eventual incumplimiento. Recientemente, sin embargo, una controversia jurídica ha generado inseguridad en el mercado: ¿podrá el inmueble gravado mediante alienación fiduciaria ser embargado para satisfacer deudas condominiales del deudor fiduciante?

El fallo del Superior Tribunal de Justiça (STJ), bajo el Tema 1.266, busca despejar esta duda. Considerando el impacto de esta decisión sobre el crédito inmobiliario, desarrolladores, instituciones financieras y condominios, resulta esencial comprender los aspectos legales, las consecuencias prácticas y los riesgos en este nuevo contexto.

La alienación fiduciaria, como pilar esencial del financiamiento inmobiliario en Brasil, ha desempeñado un papel clave para fomentar el crédito habitacional y desarrollar el mercado inmobiliario en las últimas décadas. Con la garantía fiduciaria, el acreedor adquiere la propiedad resoluble del inmueble, proporcionando seguridad jurídica al financiamiento y agilidad en la eventual ejecución de la garantía, sin los obstáculos de la hipoteca tradicional.

Por disposición del art. 27, § 8º de la Ley 9.514/1997, junto al art. 1.368-B del Código Civil, hasta la consolidación de la propiedad y la imisión en la posesión por parte del acreedor fiduciario, el deudor fiduciante sigue siendo responsable de los encargos relativos al inmueble, incluidos impuestos, tasas y gastos condominiales. En ese contexto, la jurisprudencia tradicional del STJ admitía que, en caso de incumplimiento de esas obligaciones, sólo podrían embargarse los derechos adquisitivos del deudor — no el inmueble en sí —, dado que este no integraba su patrimonio.

No obstante, la morosidad en el pago de cuotas condominiales ha crecido en los últimos años, especialmente por el aumento de las tasas de interés y la pérdida de eficacia de la multa condominial como sanción real. Esta realidad elevó la presión sobre los condominios, que han buscado medios más efectivos de cobro, incluso intentando alcanzar el propio inmueble dado en garantía. En ese contexto, el STJ, por medio de su 4ª Turma, en el fallo del REsp 2059278/SC, admitió la posibilidad de penhora del inmueble gravado por alienación fiduciaria para satisfacer deuda condominial.

La decisión representa una ruptura com el entendimiento consolidad por la 3ª Turma, que entendía que la alienación fiduciaria excluía a o imóvel da lista de bens penhoráveis em execução condominial, admitiendo solo la penhora del direito real de aquisição. Esa divergencia jurisprudencial genera insegurança jurídica significativa. Las implicaciones son múltiples y relevantes.

En primer lugar, existe un riesgo concreto de debilitamiento de la propia garantía fiduciaria, que constituye el respaldo del crédito inmobiliario. Si la penhora del inmueble se convierte en práctica habitual, el crédito será más costoso y menos atractivo para acreedores e inversores. El costo de captación tenderá a aumentar y la diferencia de tasas (spread bancário) puede incrementarse.

Asimismo, la incertidumbre sobre el tratamiento de la alienación fiduciária puede desalentar nuevas operaciones de crédito inmobiliario, afectando directamente a desarrolladores, constructoras y empresas del sector inmobiliario — especialmente aquellas que dependen de flujo de crédito para financiar proyectos —. Como consecuencia, podría haber una contracción del mercado, aumento del costo del crédito y, en última instancia, reducción en la oferta de inmuebles.

Desde la perspectiva de los condominios, aunque la ejecución sobre inmuebles con alienación fiduciária puede parecer una alternativa efectiva para recuperar deudas de condôminos morosos, también conlleva consecuencias sistémicas negativas. La adopción recurrente de esa medida puede incentivar nuevos incumplimientos, si los copropietários perciben que la mora no acarrea sanciones reales eficaces. Además, el embargo de imóveis fidejussorios puede generar disputas judiciais complejas, demoras e inseguridades para la liquidación de la deuda condominial — lo que no garantiza la liquidez necesaria para el mantenimiento de las áreas comunes del condominio.

Desde el punto de vista jurídico, aunque la obligación condominial se caracteriza por su naturaleza propter rem — es decir, vinculada al inmueble independientemente de quien sea el propietario —, la legislación de la alienação fiduciária prevé expresamente una distinción para los casos de bem em garantia: la responsabilidad recae sobre el fiduciante mientras este mantenga la posse direta, y no alcanza al credor fiduciário. La reciente reviravolta jurisprudencial, por tanto, confronta la disciplina legal vigente, desestabilizando la seguridad jurídica del sistema.

Por otro lado, parte de la jurisprudencia justifica el embargo con base en la necesidad esencial de los gastos condominiales para la conservación, limpieza y servicios comunes del inmueble — buscando evitar que el costo recaiga sobre los demás condôminos. Se trata de un argumento de justicia colectiva, pero que obvia los efectos sistêmicos sobre el crédito inmobiliario, además del desequilibrio que puede gerar en la valoración de contratos preexistentes.

La definición del Tema 1.266 pelo STJ tendrá un impacto profundo y duradouro en el mercado inmobiliario, el sistema de financiamiento y la dinámica de los condomínios. La insegurança criada por las decisiones divergentes compromete no solo la solidez de los contratos de alienación fiduciária, sino también la previsibilidade para instituições financeiras, desarrolladores e inversores.

Para empresários, gestores inmobiliarios, incorporadoras y fondos de inversión, es prudente adoptar una postura preventiva. Recomienda-se que, antes de firmar contratos de financiamiento con garantia fiduciária, analicen cuidadosamente los riesgos relacionados con la posibilidad de penhorabilidad do imóvel en caso de inadimplencia condominial, así como la eventual necesidad de cláusulas adicionales o garantías complementares para preservar la integridad del crédito.

Para los condomínios, aunque la ejecución sobre imóvel em alienação fiduciária puede parecer una solución atractiva para recuperar deudas, conviene ponderar los costos, la viabilidad y los riesgos de judicialização. El uso de instrumentos alternativos — como la penhora de derechos aquisitivos, compensación de receitas condominialess, o título ejecutivo extrajudicial — puede resultar menos lesivo al sistema como um todo, sin comprometer la garantia fiduciária.

Ante la complejidad y las consecuencias prácticas de este tema, es aconsejable buscar asesoría jurídica especializada. Una actuación preventiva y estratégica puede evitar litigios, proteger los intereses de las partes y garantizar la estabilidad de las operaciones de crédito inmobiliario.