Alquiler por temporada en condominios: qué significa la nueva posición del STJ sobre Airbnb para las empresas del sector inmobiliario

La economía del alquiler por temporada dejó de ser un nicho informal hace ya algunos años. Fondos de inversión inmobiliaria, desarrolladoras, administradoras de propiedades y pequeñas y medianas empresas especializadas en la gestión de inmuebles para plataformas como Airbnb y Booking construyeron, en Brasil, un sector relevante, con contratos de gestión, carteras de unidades y modelos de ingresos basados en la rotación de huéspedes. Este mercado siempre convivió con una zona gris: los reglamentos de condominio redactados décadas atrás, pensados para regular el alquiler tradicional, rara vez preveían de forma explícita qué hacer con estadías de pocos días intermediadas por aplicaciones.

Ese vacío normativo, que durante años fue resuelto caso por caso por los tribunales estaduales, ganó un capítulo decisivo en mayo de 2026. La Segunda Sala del Superior Tribunal de Justicia (STJ, la corte brasileña equivalente a una corte suprema para asuntos de derecho privado), reuniendo las dos salas que juzgan derecho privado, decidió por mayoría ajustada, cinco votos contra cuatro, que la explotación económica o profesional de una unidad en condominio residencial para estadías de corta duración depende de la aprobación de la asamblea, con quórum calificado de dos tercios de todos los copropietarios. Para las empresas que compraron, administran o pretenden adquirir inmuebles con ese propósito, la decisión no es un detalle de derecho de condominio ajeno a la realidad del negocio. Rediseña el nivel de riesgo jurídico incorporado en cada unidad de la cartera.

Qué cambió en el REsp 2.121.055 y por qué el resultado ajustado importa

En el juicio relatado por la ministra Nancy Andrighi, el STJ mantuvo la sentencia del Tribunal de Justicia de Minas Gerais y fijó dos premisas que merecen la atención de quienes estructuran negocios de hospedaje alternativo. La primera es que el medio de puesta a disposición del inmueble no define la naturaleza del contrato: poco importa si el anuncio está en Airbnb, en otra plataforma o con una inmobiliaria tradicional, lo que cuenta es cómo se usa efectivamente la unidad. La segunda es que los contratos intermediados por esas plataformas, cuando implican explotación económica habitual, no se encuadran ni como alquiler residencial común ni como hospedaje hotelero, sino que se tratan como contratos atípicos, distintos del alquiler por temporada previsto en el artículo 48 de la Ley de Alquileres brasileña.

El resultado de cinco a cuatro revela que la controversia está lejos de estar pacificada dentro del propio tribunal. Los ministros vencidos sostuvieron que la prohibición debería constar de forma expresa en el reglamento del condominio, y que la cláusula genérica de destinación residencial no bastaría para impedir la actividad. La mayoría entendió lo contrario: la simple previsión de destinación exclusivamente residencial ya es suficiente para hacer que el alquiler de corta duración sea incompatible con la finalidad del condominio, sin necesidad de un veto explícito. Para las empresas que fundamentan su estrategia jurídica en reglamentos silenciosos sobre el tema, esta interpretación amplía considerablemente el espacio de restricción que un condominio puede imponer, incluso sin haber deliberado específicamente en contra del Airbnb.

Tema 1.443: por qué la inseguridad jurídica todavía no terminó

Después del juicio de mayo, la Segunda Sala afectó dos recursos especiales al régimen de repetitivos, registrados como Tema 1.443, bajo relatoría del ministro Raul Araújo. La cuestión a decidir es exactamente el punto que dividió a los ministros en el caso anterior: si la cláusula de destinación residencial, por sí sola, basta para impedir el alquiler por corta temporada, o si el reglamento necesita vedar expresamente esa modalidad. Como consecuencia de esta afectación, el STJ determinó la suspensión, en todo el territorio nacional, de los procesos individuales y colectivos que discuten esa controversia.

Ese detalle procesal tiene un peso directo en la planificación empresarial. Las empresas que hoy enfrentan notificaciones de condominios, acciones de abstención de uso o disputas sobre la validez de asambleas que autorizaron o vedaron la actividad pueden ver sus procesos detenidos hasta que se juzgue el repetitivo. Esto significa convivir, por tiempo indeterminado, con unidades en situación jurídica indefinida dentro de la cartera, sin una decisión judicial que resuelva el impasse en el corto plazo. Cuando se fije la tesis del Tema 1.443, tendrá efecto vinculante para todo el país, en los términos del artículo 927, inciso III, del Código de Proceso Civil brasileño, y deberá ser observada por jueces y tribunales en todas las instancias.

Due diligence inmobiliaria: un nuevo ítem obligatorio de checklist

Para las empresas que compran, administran o estructuran fondos con unidades destinadas al alquiler de corta duración, el escenario actual exige incorporar un ítem que hasta hace poco era secundario en el análisis de viabilidad: el examen detallado del reglamento de condominio y del historial de actas de asamblea de cada inmueble. Antes de la decisión del STJ, bastaba verificar cuestiones como deudas de condominio, situación registral y eventuales gravámenes. Ahora, la ausencia de autorización asamblearia específica, con quórum de dos tercios, pasa a representar un riesgo jurídico tan relevante como una pendencia registral, capaz de inviabilizar la explotación pretendida de la unidad incluso después de concluida la adquisición.

Este punto es particularmente sensible para fondos de inversión inmobiliaria y holdings patrimoniales que arman carteras con decenas o cientos de unidades en diferentes condominios. Cada edificio tiene su propio reglamento, su propio historial de deliberaciones y su propia correlación de fuerzas entre copropietarios favorables y contrarios a la actividad. Un modelo de negocio pensado para escalar, con contratos estandarizados de gestión con propietarios, ahora necesita prever, condominio por condominio, si existe o no autorización válida, bajo riesgo de que el retorno proyectado de la operación se vea interrumpido por decisión de asamblea o por una acción judicial promovida por el propio condominio.

Cláusulas contractuales que merecen revisión en los contratos de gestión e intermediación

Las empresas de administración de inmuebles para temporada suelen firmar contratos de gestión con propietarios, en los que asumen la responsabilidad de anunciar, fijar precios, recibir huéspedes y transferir los ingresos, mediante una comisión. Estos contratos, en general, presuponen que el propietario tiene el derecho de explotar la unidad de esa forma. Ante la posición del STJ, tiene sentido revisar las cláusulas de declaración y garantía, en las que el propietario certifica que la actividad está autorizada por el reglamento o por la asamblea, y las cláusulas de responsabilidad, que definan qué ocurre si el condominio suspende la actividad en medio del contrato, ya sea por falta de autorización, ya sea por una decisión posterior que revoque una autorización existente.

También vale la pena considerar cláusulas de rescisión sin penalidad para el gestor en caso de veda sobreviniente por parte del condominio, y mecanismos de reembolso proporcional de los valores invertidos en mobiliario, fotografía profesional y campañas de promoción de la unidad, en caso de que la actividad sea interrumpida por decisión asamblearia. Para las plataformas que actúan solo como intermediarias de reserva, sin vínculo directo de gestión, la exposición es menor, pero no inexistente: el entendimiento del STJ de que el medio de puesta a disposición no define la naturaleza del negocio refuerza la tendencia a la responsabilización solidaria en disputas que involucran a propietarios, condominios e intermediarios, especialmente cuando hay indicios de actuación coordinada en la explotación comercial del inmueble.

Reflejos tributarios y societarios de la calificación como contrato atípico

La clasificación del alquiler de corta duración explotado económicamente como contrato atípico, y no como alquiler residencial tradicional, tiene potencial de repercutir más allá del derecho de condominio. Las empresas organizadas como persona jurídica para la explotación de inmuebles por temporada ya lidian con discusiones tributarias sobre la naturaleza del ingreso, la incidencia del ISS (impuesto municipal sobre servicios) en determinados municipios que equiparan la actividad a hospedaje, y el régimen de tributación más adecuado según el volumen de operaciones, ya sea lucro presunto, ya sea otro encuadramiento. La calificación jurisprudencial del contrato como figura propia, distinta del alquiler y del hospedaje hotelero clásico, tiende a alimentar discusiones administrativas y judiciales sobre qué régimen tributario efectivamente se aplica a cada modelo de operación, lo que recomienda un seguimiento cercano de las fiscalizaciones municipales sobre el tema.

En el plano societario, las empresas que estructuran holdings inmobiliarias o sociedades de propósito específico para administrar carteras de alquiler por temporada deben considerar, en sus contratos sociales y en eventuales acuerdos de socios o accionistas, cláusulas que traten específicamente el riesgo de restricción condominial como factor relevante en la valuación de activos y en la distribución de resultados. Las operaciones de fusión y adquisición que involucran portafolios de este tipo también ganan un nuevo elemento de due diligence jurídica, exigiendo que el comprador evalúe, unidad por unidad, la solidez de la autorización del condominio antes de fijar el precio del negocio, bajo riesgo de adquirir un activo cuyo flujo de ingresos proyectado no se sostenga después del cierre de la operación.

Participar de la asamblea como estrategia, no como formalidad

Ante el quórum de dos tercios exigido por el artículo 1.351 del Código Civil brasileño, con la redacción dada por la Ley 14.405 de 2022, las empresas que dependen del alquiler de corta duración como parte relevante de su modelo de negocio no pueden tratar la participación en asambleas de condominio como un detalle operativo delegable sin seguimiento. Articular con otros propietarios favorables a la actividad, presentar propuestas de reglamento interno que equilibren la explotación económica con la seguridad y la tranquilidad de los demás residentes, y documentar formalmente cada deliberación se convirtió en parte de la gestión de riesgo del propio negocio, no solo en una obligación del administrador o del condominio.

Esto vale tanto para la empresa que ya opera unidades sin autorización expresa, que debería evaluar la regularización antes de ser blanco de una notificación o acción judicial, como para la que pretende adquirir o gestionar nuevas unidades, que debería exigir esa autorización como condición previa de viabilidad del negocio. La suspensión nacional de los procesos sobre el Tema 1.443 no suspende la necesidad de actuar: mientras el STJ no fije la tesis definitiva, el criterio práctico que prevalece es el quórum calificado de asamblea, e ignorarlo expone a la empresa a litigios, multas contractuales y, en el límite, a la imposibilidad de continuar explotando la unidad.

El mercado de alquiler por temporada debe seguir creciendo en Brasil, impulsado por el turismo y por la búsqueda de fuentes alternativas de renta inmobiliaria, pero la decisión del STJ deja claro que ese crecimiento, cuando se organiza de forma empresarial, no puede ignorar la estructura jurídica del condominio donde está inserto el inmueble. Revisar los contratos de gestión, actualizar las cláusulas de riesgo, mapear la situación asamblearia de cada unidad de la cartera y seguir de cerca el desenlace del Tema 1.443 son medidas que, tomadas de forma preventiva, evitan que una operación hoy rentable se transforme en pasivo contractual y societario mañana. En ese contexto, contar con asesoría jurídica especializada en el análisis de reglamentos de condominio, contratos de gestión inmobiliaria y estructuración societaria de carteras de alquiler deja de ser un costo accesorio y pasa a integrar la propia sostenibilidad del negocio.