Locação por temporada em condomínios: o que a nova posição do STJ sobre o Airbnb significa para empresas do setor imobiliário

A economia do aluguel por temporada deixou de ser um nicho informal há alguns anos. Fundos de investimento imobiliário, incorporadoras, administradoras de propriedades e pequenas e médias empresas especializadas em gestão de imóveis para plataformas como Airbnb e Booking construíram, no Brasil, um setor relevante, com contratos de gestão, carteiras de unidades e modelos de receita baseados na rotatividade de hóspedes. Esse mercado sempre conviveu com uma zona cinzenta: convenções de condomínio redigidas décadas atrás, pensadas para disciplinar locação tradicional, raramente previam de forma explícita o que fazer com estadias de poucos dias intermediadas por aplicativo.

Essa lacuna normativa, que por anos foi resolvida caso a caso pelos tribunais estaduais, ganhou um capítulo decisivo em maio de 2026. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, reunindo as duas turmas que julgam direito privado, decidiu por maioria apertada, cinco votos a quatro, que a exploração econômica ou profissional de unidade em condomínio residencial para estadias de curta duração depende de aprovação da assembleia, por quórum qualificado de dois terços de todos os condôminos. Para empresas que compraram, administram ou pretendem adquirir imóveis com esse propósito, a decisão não é um detalhe de direito condominial distante da realidade do negócio. Ela redesenha o nível de risco jurídico embutido em cada unidade da carteira.

O que mudou no REsp 2.121.055 e por que o placar apertado importa

No julgamento relatado pela ministra Nancy Andrighi, o STJ manteve acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais e fixou duas premissas que merecem atenção de quem estrutura negócios de hospedagem alternativa. A primeira é que o meio de disponibilização do imóvel não define a natureza do contrato: pouco importa se o anúncio está no Airbnb, em outra plataforma ou com uma imobiliária tradicional, o que conta é como a unidade é efetivamente usada. A segunda é que os contratos intermediados por essas plataformas, quando envolvem exploração econômica habitual, não se enquadram nem como locação residencial comum nem como hospedagem hoteleira, sendo tratados como contratos atípicos, distintos da locação para temporada prevista no artigo 48 da Lei do Inquilinato.

O placar de cinco a quatro revela que a controvérsia está longe de pacificada dentro do próprio tribunal. Os ministros vencidos sustentaram que a proibição precisaria constar de forma expressa na convenção, e que a cláusula genérica de destinação residencial não bastaria para impedir a atividade. A maioria entendeu o contrário: a simples previsão de destinação exclusivamente residencial já é suficiente para tornar a locação de curta duração incompatível com a finalidade do condomínio, sem necessidade de veto explícito. Para empresas que fundamentam sua estratégia jurídica em convenções silenciosas sobre o tema, essa leitura amplia consideravelmente o espaço de restrição que um condomínio pode impor, mesmo sem ter deliberado especificamente contra o Airbnb.

Tema 1.443: por que a insegurança jurídica ainda não acabou

Depois do julgamento de maio, a Segunda Seção afetou dois recursos especiais ao rito dos repetitivos, cadastrados como Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo. A questão a ser decidida é exatamente o ponto que dividiu os ministros no caso anterior: se a cláusula de destinação residencial, por si só, basta para impedir a locação por curta temporada, ou se a convenção precisa vedar expressamente essa modalidade. Como consequência da afetação, o STJ determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos individuais e coletivos que discutem essa controvérsia.

Esse detalhe processual tem peso direto para o planejamento empresarial. Empresas que hoje enfrentam notificações de condomínios, ações de abstenção de uso ou disputas sobre a validade de assembleias que autorizaram ou vedaram a atividade podem ter seus processos parados até que o repetitivo seja julgado. Isso significa conviver, por tempo indeterminado, com unidades em situação jurídica indefinida dentro da carteira, sem uma decisão judicial que resolva o impasse no curto prazo. Quando a tese do Tema 1.443 for fixada, ela terá efeito vinculante para todo o país, nos termos do artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil, e deverá ser observada por juízes e tribunais em todas as instâncias.

Due diligence imobiliária: um novo item obrigatório de checklist

Para empresas que atuam comprando, administrando ou estruturando fundos com unidades destinadas à locação de curta duração, o cenário atual exige incorporar um item que até pouco tempo era secundário na análise de viabilidade: o exame detalhado da convenção de condomínio e do histórico de atas de assembleia de cada imóvel. Antes da decisão do STJ, bastava verificar questões como débitos condominiais, situação registral e eventuais ônus. Agora, a ausência de autorização assemblear específica, por quórum de dois terços, passa a representar um risco jurídico tão relevante quanto uma pendência registral, capaz de inviabilizar a exploração pretendida da unidade mesmo depois de concluída a aquisição.

Esse ponto é particularmente sensível para fundos de investimento imobiliário e holdings patrimoniais que montam carteiras com dezenas ou centenas de unidades em diferentes condomínios. Cada edifício tem sua própria convenção, seu próprio histórico de deliberações e sua própria correlação de forças entre condôminos favoráveis e contrários à atividade. Um modelo de negócio pensado para escala, com contratos padronizados de gestão com proprietários, agora precisa prever, condomínio a condomínio, se existe ou não autorização válida, sob pena de o retorno projetado da operação ser interrompido por decisão de assembleia ou por ação judicial movida pelo próprio condomínio.

Cláusulas contratuais que merecem revisão nos contratos de gestão e intermediação

Empresas de administração de imóveis para temporada costumam firmar contratos de gestão com proprietários, nos quais assumem a responsabilidade por anunciar, precificar, receber hóspedes e repassar receita, mediante comissão. Esses contratos, em geral, pressupõem que o proprietário tem o direito de explorar a unidade dessa forma. Diante da posição do STJ, faz sentido revisar cláusulas de declaração e garantia, nas quais o proprietário ateste que a atividade está autorizada pela convenção ou pela assembleia, e cláusulas de responsabilidade, que definam o que ocorre se o condomínio suspender a atividade no meio do contrato, seja por falta de autorização, seja por decisão posterior que revogue uma autorização existente.

Vale também considerar cláusulas de rescisão sem penalidade para o gestor em caso de vedação superveniente pelo condomínio, e mecanismos de ressarcimento proporcional de valores investidos em mobiliário, fotografia profissional e campanhas de divulgação da unidade, caso a atividade seja interrompida por decisão assemblear. Para plataformas que atuam apenas como intermediárias de reserva, sem vínculo direto de gestão, a exposição é menor, mas não inexistente: o entendimento do STJ de que o meio de disponibilização não define a natureza do negócio reforça a tendência de responsabilização solidária em disputas envolvendo proprietários, condomínios e intermediários, especialmente quando há indício de atuação coordenada na exploração comercial do imóvel.

Reflexos tributários e societários da qualificação como contrato atípico

A classificação da locação de curta duração explorada economicamente como contrato atípico, e não como locação residencial tradicional, tem potencial de repercutir além do direito condominial. Empresas organizadas como pessoa jurídica para exploração de imóveis por temporada já lidam com discussões tributárias sobre a natureza da receita, a incidência de ISS em determinados municípios que equiparam a atividade a hospedagem, e o regime de tributação mais adequado conforme o volume de operações, seja lucro presumido, seja outro enquadramento. A qualificação jurisprudencial do contrato como figura própria, distinta da locação e da hospedagem hoteleira clássica, tende a alimentar discussões administrativas e judiciais sobre qual regime tributário efetivamente se aplica a cada modelo de operação, o que recomenda acompanhamento próximo das autuações fiscais municipais sobre o tema.

No plano societário, empresas que estruturam holdings imobiliárias ou sociedades de propósito específico para administrar carteiras de locação por temporada devem considerar, em seus contratos sociais e em eventuais acordos de quotistas ou acionistas, cláusulas que tratem especificamente do risco de restrição condominial como fator relevante na avaliação de ativos e na distribuição de resultados. Operações de fusão e aquisição envolvendo portfólios desse tipo também ganham um novo elemento de due diligence jurídica, exigindo que o comprador avalie, unidade por unidade, a solidez da autorização condominial antes de precificar o negócio, sob risco de adquirir um ativo cujo fluxo de receita projetado não se sustente após o fechamento da operação.

Participar da assembleia como estratégia, não como formalidade

Diante do quórum de dois terços exigido pelo artigo 1.351 do Código Civil, com a redação dada pela Lei 14.405 de 2022, empresas que dependem da locação de curta duração como parte relevante do seu modelo de negócio não podem tratar a participação em assembleias de condomínio como um detalhe operacional delegável sem acompanhamento. Articular com outros proprietários favoráveis à atividade, apresentar propostas de regulamento interno que equilibrem a exploração econômica com a segurança e o sossego dos demais moradores, e documentar formalmente cada deliberação tornou-se parte da gestão de risco do próprio negócio, não apenas uma obrigação do síndico ou do condomínio.

Isso vale tanto para a empresa que já opera unidades sem autorização expressa, que deveria avaliar a regularização antes de ser alvo de notificação ou ação judicial, quanto para a que pretende adquirir ou gerir novas unidades, que deveria exigir essa autorização como condição prévia de viabilidade do negócio. A suspensão nacional dos processos sobre o Tema 1.443 não suspende a necessidade de agir: enquanto o STJ não fixa a tese definitiva, o critério prático que prevalece é o quórum qualificado de assembleia, e ignorá-lo expõe a empresa a litígios, multas contratuais e, no limite, à impossibilidade de continuar explorando a unidade.

O mercado de locação por temporada deve continuar crescendo no Brasil, impulsionado pelo turismo e pela busca por fontes alternativas de renda imobiliária, mas a decisão do STJ deixa claro que esse crescimento, quando organizado de forma empresarial, não pode ignorar a estrutura jurídica do condomínio onde o imóvel está inserido. Revisar contratos de gestão, atualizar cláusulas de risco, mapear a situação assemblear de cada unidade da carteira e acompanhar o desfecho do Tema 1.443 são medidas que, tomadas de forma preventiva, evitam que uma operação lucrativa hoje se transforme em passivo contratual e societário amanhã. Nesse contexto, contar com assessoria jurídica especializada na análise de convenções, contratos de gestão imobiliária e estruturação societária de carteiras de locação deixa de ser um custo acessório e passa a integrar a própria sustentabilidade do negócio.